La société civile à l'IR est l'outil de gestion patrimoniale le plus souple : possibilité de comptes courants débiteurs (égalemen pour la SC à l'IS), exonération des plus-vakues immobilières après 30 ans, pas d'obligation de tenir une comptabilité sauf exceptions. Mais la fiscalité présente des pièges - notamment sur la prépondérance immobilière, la dissolution et les chronologies d'apport d'immeuble.
Ma SCI détient un immeuble. Si je vends les parts, quelle est la fiscalité ?
Cela dépend de la prépondérance immobilière de la SCI. Si plus de 50 % de l'actif est constitué d'immeubles non affectés à son exploitation : les parts suivent le régime des PV immobilières des particuliers, avec exonération après 30 ans. Sinon, le régime des PV mobilières s'applique (PFU 31,4 % ou TMI + abattements durée de détention).
Je veux apporter mon immeuble à une SCI familiale et donner les parts à mes enfants. Par où commencer ?
La séquence optimale est : donner d'abord la pleine propriété de l'immeuble aux enfants, puis faire apporter à la SCI immédiatement après. La donation efface la plus-value - si l'apport suit peu de temps après, il n'y a pas non plus de nouvelle plus-value. C'est la chronologie fiscalement la plus favorable.
Ma SCI à l'IR va être dissoute. Y a-t-il des droits de partage à payer ?
Seulement s'il y a un acte de partage. En l'absence d'acte (partage verbal), aucun droit de partage n'est dû. La dissolution elle-même est gratuite en droits d'enregistrement. En revanche, les PV latentes sur les actifs de la SCI sont imposables à la dissolution.
Ma holding à l'IS détient des parts de SCI à l'IR. Quelles sont les conséquences fiscales sur les plus-values immobilières ?
Inconvénient majeur : le bénéfice de la SCI est alors imposable selon les règles de l'IS (CGI 238 bis K-I). Les plus-values immobilières suivent le régime des PV professionnelles - et non celui des particuliers. L'exonération après 22-30 ans ne s'applique plus. À peser soigneusement avant de faire entrer une holding IS dans une SCI patrimoniale.
1. Fiscalité de la création à la dissolution
| Opération | Nature | Taux / régime |
|---|---|---|
| Apports purs et simples | Droits d'enregistrement | Gratuits |
| Apports onéreux - immeuble | Droits d'enregistrement | 5 % |
| Revenus fonciers | IR + PS | TMI + 17,2 % |
| PV immobilières | IR + PS | 36,2 % à 0 % (après 30 ans) |
| PV mobilières | PFU ou TMI + PS | 31,4 % ou TMI + abatt. 65 % |
| Donation de parts (gratuit) | DMTG | 5 % à 45 % en ligne directe |
| Cession de parts (onéreux) prépondérance imm. | Droits enregistrement | 5 % |
| Cession de parts - non imm. | Droits enregistrement | 3 % (abatt. 23 K€) |
| Dissolution | Droits d'enregistrement | Gratuits |
| Partage (si acte) | Droits de partage | 2,5 % |
| IFI | Impôt fortune immobilière | 0 à 1,5 % (abatt. 10-20 %) |
Droits de partage - seulement s'il y a un acte. Pas de droits en l'absence d'acte (théorie du partage verbal). CGI, art. 635 · BOI-ENR-PTG-10-10, n° 90 · Rép. min., JOAN, 22 janv. 2013 · Rép. min., JOAN, 1er sept. 2020 · CA Versailles, 22 sept. 2017.
Dissolution - plus-values latentes imposables
La dissolution entraîne les effets d'une cessation d'entreprise. Les PV latentes sur les actifs sont imposables. Lorsque l'associé a acquis les parts par donation, la PV est calculée sur le prix d'acquisition des biens par la société - pas sur la valeur au jour de la donation des parts. La transmission des parts n'efface pas la PV des actifs.
2. Cession de parts - prépondérance immobilière
CGI, art. 150 UB - actif > 50 % immeubles non affectés à l'exploitation
Conséquences de la prépondérance
Prépondérance immobilière - PV parts
- Régime PV immobilières des particuliers
- Exonération après 30 ans de détention des parts
- Droits enregistrement cession : 5 %
Pas de prépondérance - PV parts
- Régime PV mobilières (CGI 150-0 A)
- PFU 31,4 % ou TMI + abatt. 65 %
- Droits enregistrement cession : 3 % (abatt. 23 K€)
Abattements PV immobilières : PV (19 %) : 6 % / an de la 6ème à la 21ème année, 4 % la 22ème → exonération après 22 ans. PS (17,2 %) : 1,65 % / an de la 6ème à la 21ème, 1,60 % la 22ème, 9 % / an au-delà → exonération après 30 ans.
3. Apport d'un immeuble - cinq chronologies
La règle : donner avant d'apporter - la donation efface la plus-value (CGI 150 VB)
| Chronologie | IPV | DMTG | Remarque |
|---|---|---|---|
| 1° Apport PP → donation NP des parts | IPV sur la PP apportée | DMTG NP avec décote illiquidité | PV non effacée |
| 2° Donation NP immeuble → apport avec subrogation conventionnelle | IPV sur l'usufruit conservé | DMTG NP sans décote | Incertitude juridique sur la subrogation |
| 3° Donation NP → apport US+NP en PP de parts (sans subrogation) | IPV sur l'US | DMTG NP sans décote | Donateur redevient PP - fiscalité non optimisée |
| 4° Apport NP → donation PP des parts | IPV sur la NP apportée | DMTG NP avec décote | Double IFI possible |
| 5° Donation PP immeuble → apport PP (meilleure option) | IPV = 0 si apport rapproché | DMTG PP sans décote | Solution la plus sûre juridiquement et fiscalement |
Subrogation conventionnelle - controverse non tranchée. La rémunération d'un apport par de l'usufruit de parts est juridiquement contestée (C. civ. 1843-2 : seul le nu-propriétaire a la qualité d'associé). Rép. min. Justice, JOAN, 27 nov. 2000 : « fait l'objet d'une controverse doctrinale qui n'a pas été tranchée par la jurisprudence ».
4. Holding IS ou IR - imposition du résultat
H à l'IR - F à l'IR
L'associé PP déclare sa quote-part dans H et F. Dividendes de F non imposables (bénéfices déjà taxés). Si H est opérationnelle : bénéfice de F imposé selon règles PV professionnelles (CGI 238 bis K).
H à l'IS - F à l'IR
Inconvénient majeur : les PV immobilières de F suivent le régime professionnel - pas d'exonération après 22-30 ans. Avantage : amortissements déductibles dans F. CGI 238 bis K-I.
Répartition résultat - usufruitier / nu-propriétaire
Économique : dividende prélevé sur réserves → nu-propriétaire. Cass. com., 27 mai 2015 · Cass. civ. 1, 22 juin 2016.Fiscal : au nu-propriétaire par principe. Liberté de répartition par convention enregistrée avant clôture - ou prévoir dans les statuts (solution recommandée).
Questions fréquentes
Ma SCI détient un immeuble depuis 20 ans. Si je vends les parts, quelle est la fiscalité ?
Cela dépend de la prépondérance immobilière : si plus de 50 % de l'actif est constitué d'immeubles non affectés à l'exploitation, les parts suivent le régime des PV immobilières - exonération totale après 30 ans. Sinon, régime des PV mobilières : PFU 31,4 % ou TMI avec abattements pour durée de détention.
Je veux apporter mon immeuble à une SCI et donner les parts à mes enfants. Par où commencer ?
La séquence la plus favorable : donner d'abord la pleine propriété de l'immeuble aux enfants, puis apporter à la SCI immédiatement après. La donation efface la plus-value (CGI 150 VB). Si l'apport suit peu de temps après, il n'y a pas non plus de nouvelle plus-value. C'est la chronologie fiscalement et juridiquement la plus sûre.
Ma SCI va être dissoute. Y a-t-il des droits de partage ?
Seulement s'il y a un acte de partage. En l'absence d'acte (partage verbal), aucun droit n'est dû - la dissolution est gratuite en droits d'enregistrement. En revanche, les plus-values latentes sur les actifs de la SCI sont imposables à la dissolution, calculées à partir du prix d'acquisition des biens par la société.
Ma holding IS détient des parts de SCI à l'IR. Quelles conséquences sur les plus-values immobilières ?
La part des bénéfices de la société civile à l'IR qui revient à la holding à l'IS est imposable selon les règles IS (CGI 238 bis K-I). Les PV immobilières de la SCI suivent alors le régime de l'IS - l'exonération après 30 ans de détention ne s'applique plus. À considérer attentitvement avant de faire entrer une holding IS au capital d'une SCI patrimoniale à vocation immobilière. Il peut en être autrement si la holding à l'IS détient une partie du capital de la de la SCI à l'IR.