Formation ingénierie patrimoniale du chef d'entreprise · Henry Royal · Royal Formation
La cession de l'usufruit temporaire de parts de société civile à l'IR à une société à l'IS permet, pendant la durée de l'usufruit, de soumettre le résultat de la société civile aux règles de l'IS (CGI art. 238 bis K) — permettant notamment l'amortissement de l'immeuble. À l'extinction de l'usufruit, le régime IR reprend. Cette technique, populaire sous la formule « vivre à l'IS, mourir à l'IR », est devenue très risquée : le contentieux est abondant et les sanctions sévères.
Mise en garde. Cette technique fait l'objet d'un contentieux croissant. L'administration invoque systématiquement l'abus de droit ou l'acte anormal de gestion. Le CADF retient l'abus de droit dans de nombreuses affaires et les pénalités peuvent atteindre 80 %. Je déconseille cette technique en l'absence de motivation économique réelle et documentée au profit de la société usufruitière.
1. Présentation du mécanisme
Le chef d'entreprise détient l'immeuble d'exploitation soit directement, soit via une SCI à l'IR. La technique consiste à céder l'usufruit temporaire :
- De l'immeuble directement — mais cette option n'active pas CGI 238 bis K et maintient l'assujettissement à l'IFI sur la valeur de la nue-propriété.
- Des parts de la SCI — c'est cette option qui permet l'application de CGI 238 bis K ("vivre à l'IS") et l'exonération IFI de l'associé nu-propriétaire pendant la durée de l'usufruit.
L'apport de l'usufruit est une cession au sens fiscal.
L'apport de l'usufruit de parts de société civile à une société à l'IS constitue une cession au sens de CGI art. 13, 5 et doit être imposé comme tel.
Mécanisme CGI 238 bis K
Lorsqu'une personne morale à l'IS est associée ou usufruitière d'une société à l'IR, les bénéfices de la société à l'IR laissés à la disposition de cette personne morale suivent les règles de l'IS. Conséquences :
- L'associé nu-propriétaire à l'IR n'a plus de revenus fonciers à déclarer pendant la durée de l'usufruit.
- La SCI amortit l'immeuble selon les règles IS, générant des charges déductibles.
- La société à l'IS usufruitière peut amortir les parts (usufruit de titres).
- À l'extinction de l'usufruit : la SCI reprend le régime IR, sans plus-value.
2. Valeur de l'usufruit des parts
L'évaluation de l'usufruit temporaire de parts de SCI est source de contentieux. En l'absence de comparaison possible, la DGFIP (guide 2006, fiche 7) préconise une pondération entre valeur patrimoniale et valeur de productivité. L'administration peut recourir à la valeur économique.
La valeur de productivité fait débat : résultat comptable, flux de trésorerie versés aux associés, ou résultat distribué ?
La valeur de productivité de la société s'apprécie sur la base du résultat comptable.
La valeur de productivité s'apprécie sur la base des flux de trésorerie versés aux associés (discounted cash flows).
Piège fréquent. Si l'emprunt de la SCI rend la valeur des parts nulle au moment de la cession de l'usufruit, la cession n'est pas imposée. Mais l'administration peut contester cette valeur et qualifier l'opération de libéralité taxable si le prix est surévalué au profit de la société usufruitière, ou d'acte anormal si sous-évalué.
3. Conséquences pour l'associé nu-propriétaire
Économique
Si vente de l'usufruit : l'associé perçoit un capital. À l'issue du démembrement (extinction de l'usufruit), la pleine propriété est reconstituée sans imposition.
Fiscal
- La cession de l'usufruit temporaire est imposée en revenus fonciers (CGI art. 13, 5) — et non en plus-values mobilières.
- Pendant la durée de l'usufruit : plus de revenus fonciers à déclarer (CGI 238 bis K).
- Si l'immeuble n'est pas nécessaire à l'activité professionnelle et que l'usufruit est détenu par une société : l'associé nu-propriétaire n'est pas taxable à l'IFI.
4. Conséquences pour la société d'exploitation (SE)
Économique
La SE détient l'usufruit des parts de la SCI, lui donnant droit aux dividendes. Ces dividendes lui seront payés par la trésorerie de la société civile après remboursement de l'emprunt — ce qui peut prendre de nombreuses années. Pendant l'emprunt : inscription en compte courant de la SE.
Réalité économique. Je mets en garde contre la présentation commerciale de cette technique. Dans la plupart des situations, le cédant de l'usufruit et le dirigeant de l'entreprise qui achète sont la même personne. Plus le chef d'entreprise tire parti du dispositif, plus c'est au détriment de la société (qui supporte les charges de l'emprunt sans contrepartie immédiate). Ce conflit d'intérêts est précisément ce que l'administration invoque pour qualifier l'opération d'acte anormal de gestion.
Fiscal
- Droits d'enregistrement : droit fixe uniquement (l'usufruitier n'est pas associé — Cass. com., 30 nov. 2022, n° 20-18884).
- CGI 238 bis K : le résultat de la SCI à l'IR est déterminé selon les règles IS.
- Amortissement de l'usufruit de titres : admis (CE 1984, 1989, 1999).
- Amortissement de l'immeuble par la SCI : selon les règles IS pendant la durée de l'usufruit.
- Fin de l'usufruit : la SCI reprend les règles IR.
5. Réaction du législateur — CGI 13, 5 (depuis 2012)
En 2012, le législateur a instauré CGI art. 13, 5 pour mettre fin aux montages abusifs :
CGI art. 13, 5. La première cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire est imposée à l'impôt sur le revenu dans la catégorie correspondant à la nature des biens sous-jacents (revenus fonciers pour l'usufruit de parts de SCI à l'IR) — et non au régime des plus-values mobilières.
Objectif déclaré : « mettre fin aux montages financiers conduisant à annuler toute imposition, sans pouvoir être remis en cause par la procédure de l'abus de droit » et « éviter tout effet d'aubaine ».
6. Tentatives de contournement — toutes risquées
1. Cession simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété
Tentative d'éviter CGI 13, 5 en cédant simultanément l'usufruit et la nue-propriété (assimilable à une cession de pleine propriété). Échec : la cession simultanée n'est pas considérée comme une cession de pleine propriété.
Rép. min., JOAN, 2 juill. 2013, n° 15540
2. "Transformer" l'usufruit temporaire en usufruit viager
Après démembrement issu d'une donation ou succession, apport conjoint de l'usufruit à la société opérationnelle et de la nue-propriété à une société civile :
- Apport sans mention de durée (usufruit viager préconstitué) → CGI 13, 5 non applicable → impôt sur la plus-value. CA Paris, 13 sept. 2016, n° 13/13840
- Apport avec mention de durée (usufruit pour une durée fixe) → CGI 13, 5 applicable → impôt sur le revenu.
Le premier cas expose néanmoins au risque d'abus de droit si la motivation principale est fiscale.
3. Minimiser la valeur par l'emprunt
Financer l'acquisition de l'immeuble par emprunt pour rendre la valeur des parts (et donc de l'usufruit) nulle → pas de plus-value, pas d'impôt. Risque majeur d'abus de droit si l'emprunt est contracté à cet effet exclusif, sans contrepartie pour la société usufruitière.
7. Abus de droit fiscal — panorama du contentieux
Pas d'abus de droit
Cession de la nue-propriété de parts de SCEA à des personnes physiques, de l'usufruit à une SARL à l'IS. Pas d'abus de droit ni d'acte anormal : le capital d'une SCEA doit majoritairement être détenu par des personnes physiques, ce qui justifiait économiquement que la société à l'IS ne détienne que l'usufruit.
L'opération de financement est légitime. Absence de montage artificiel. L'administration ne démontre pas l'abus de droit (faits de 2014 : critère du but exclusivement fiscal applicable). Pas d'abus de droit.
Abus de droit retenu
Société civile à capital faible. Cession de l'usufruit temporaire à une SAS à l'IS. Augmentation de capital souscrite uniquement par la société usufruitière, le nu-propriétaire s'abstenant. La SAS subit des pertes structurelles (amortissements + intérêts). Montage artificiel « dans le seul but d'éviter l'imposition des revenus fonciers », recherchant une application littérale de CGI 238 bis K à l'encontre des objectifs du législateur. Abus de droit.
Apport d'usufruit temporaire à une holding à l'IS créée sans substance économique : aucune transaction financière, pas de compte bancaire, pas de comptabilité, aucune assemblée. Montage artificiel. Abus de droit fiscal.
Le non-respect de la convention de répartition des bénéfices entre usufruitier et nu-propriétaire (sommes versées inférieures à celles prévues) constitue un acte anormal de gestion : la société usufruitière s'appauvrit à des fins étrangères à son intérêt.
La société usufruitière a libéré la fraction de capital lui incombant dans les SCI tandis que le nu-propriétaire s'y abstenait. La charge de financement du nu-propriétaire a ainsi été transférée à la société usufruitière, contrainte d'emprunter. Montage artificiel sans justification économique pour la société usufruitière. Abus de droit. Pénalités de 80 %. Réintégration des amortissements et intérêts d'emprunt. Les associés sont considérés pleins propriétaires, redevables des revenus fonciers.
Acquisition d'un usufruit temporaire par une société à l'IS pour un prix surévalué : libéralité taxable au profit du nu-propriétaire associé unique de la société. Application CGI art. 111-c.
8. Alternatives
Face aux risques de la cession d'usufruit temporaire, deux alternatives permettent d'obtenir un résultat à l'IS tout en conservant un régime IR à la sortie :
- La société en commandite simple (SCS) : le commandité (IS) supporte les revenus courants à l'IS ; les commanditaires (IR) bénéficient du régime IR pour les plus-values. « Le revenu à l'IS, la plus-value à l'IR. »
- La répartition inégalitaire de la SCI à l'IR au profit d'un associé à l'IS minoritaire en capital : permet d'affecter une quote-part des résultats à un associé IS sans céder l'usufruit. Risque d'abus de droit en l'absence de motivation économique.
Questions-réponses
En quoi consiste exactement la technique « vivre à l'IS, mourir à l'IR » ?
L'associé d'une SCI à l'IR cède l'usufruit temporaire de ses parts à sa société d'exploitation à l'IS. Pendant la durée de l'usufruit, le résultat de la SCI est déterminé selon les règles IS (CGI 238 bis K) : la SCI amortit l'immeuble, réduisant ou annulant le résultat imposable. À l'extinction de l'usufruit, la pleine propriété est reconstituée sans imposition et le régime IR reprend — d'où "mourir à l'IR". L'intérêt est de déduire les amortissements à l'IS sans jamais réaliser de plus-value à la sortie.
Comment est imposée la cession de l'usufruit temporaire ?
Depuis 2012 (CGI art. 13, 5), la première cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire est imposée dans la catégorie correspondant à la nature des biens sous-jacents — revenus fonciers pour l'usufruit de parts d'une SCI immobilière. L'imposition en plus-values mobilières, plus favorable, n'est plus applicable. Si la valeur de l'usufruit est nulle (SCI endettée), la cession n'est pas imposée, mais l'administration peut contester cette valeur.
Quel est le principal risque fiscal ?
L'abus de droit fiscal, qui expose à la réintégration des amortissements et intérêts d'emprunt, à la remise en cause de CGI 238 bis K (les associés redevenant imposables sur les revenus fonciers), et aux pénalités de 80 % (but exclusivement fiscal) ou 40 % (but principalement fiscal depuis 2019). Le CADF a retenu l'abus de droit dans de nombreuses affaires, notamment lorsque la société usufruitière supporte des charges sans contrepartie économique réelle.
Dans quelles conditions l'opération peut-elle être licite ?
La CAA Douai (2019) et la CAA Paris (2025) montrent que l'opération peut être licite si : la société usufruitière a une justification économique propre à détenir l'usufruit (contrainte légale sur la composition du capital comme pour les SCEA), l'opération de financement est réelle et proportionnée, et l'administration ne démontre pas le caractère artificiel du montage. La substance économique de la société usufruitière est déterminante.
Comment est évaluée la valeur de l'usufruit des parts ?
La question est très débattue et source de contentieux. Trois méthodes coexistent dans la jurisprudence : le résultat comptable (CE 2022), les flux de trésorerie (DCF — CE 2019, CAA Toulouse 2025), ou le résultat distribué. L'absence de méthode unifiée crée une insécurité juridique supplémentaire. En cas de valeur nulle (SCI endettée), l'administration peut contester et qualifier d'éventuels écarts en libéralité taxable.
Ressources
- PDF — Démembrement de l'immeuble
- PDF — Démembrement immeuble : droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire
- PDF — Usufruitier et nu-propriétaire dans les sociétés
- Quasi-usufruit conventionnel et vente d'entreprise
- Statuts de société civile sur mesure
- BOI-IR-BASE-10-10-30 — CGI 13, 5 · Administration fiscale