Le chef d'entreprise peut exonérer son immobilier professionnel de l'IFI selon deux régimes distincts : l'exclusion totale lorsque l'immeuble appartient à la société opérationnelle (CGI 965), et l'exonération partielle lorsqu'il est détenu dans le patrimoine privé (CGI 975). Ce chapitre traite également du passif déductible et des règles anti-abus.
1. Présentation et tarif
Barème IFI
- Jusqu'à 800 000 € : 0 %
- 800 001 € à 1 300 000 € : 0,5 %
- 1 300 001 € à 2 570 000 € : 0,7 %
- 2 570 001 € à 5 000 000 € : 1 %
- 5 000 001 € à 10 000 000 € : 1,25 %
- Au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %
2. Exonération totale - CGI 965 (immeuble dans la société opérationnelle)
L'immeuble appartient à la société opérationnelle - pas d'obligation de direction
L'exonération totale s'applique lorsque l'immeuble est détenu par la société opérationnelle et affecté à son activité. L'associé n'a pas l'obligation d'y exercer une activité ni de diriger la société. L'exonération porte sur la totalité de l'immeuble, quelle que soit sa participation au capital.
| Situation | IFI |
|---|---|
| Immeuble détenu par la société opérationnelle IS et affecté à son activité | Exonération totale - CGI 965 |
| Immeuble détenu par holding animatrice qui contrôle la société opérationnelle | Exonération totale |
| Immeuble détenu par holding passive | IFI - sauf bien professionnel CGI 975 |
| Immeuble détenu par holding animatrice ne contrôlant pas la société opérationnelle | IFI - sauf bien professionnel CGI 975 |
| Immeuble détenu en direct par l'associé (patrimoine privé) | IFI - exonération partielle possible CGI 975 |
3. Exonération partielle - CGI 975 (bien professionnel)
Immeuble détenu dans le patrimoine privé - conditions selon la forme juridique
| Structure | Conditions | Exonération |
|---|---|---|
| Entreprise individuelle | Activité professionnelle exercée à titre principal par le propriétaire ou son conjoint · Immeuble nécessaire à l'activité | Totale (bien professionnel) |
| Société IR | Activité exercée à titre de profession principale de manière effective | Totale |
| Société IS | Fonction de direction effective · Rémunération normale > 50 % des revenus professionnels · Détention ≥ 25 % des droits de vote (ou moins si…) | À proportion de la participation |
Activité opérationnelle prépondérante - seuil de 80 %
Si la société a une activité mixte (opérationnelle et patrimoniale), l'activité opérationnelle doit être prépondérante à 80 % - appréciée sur la valeur des actifs immobilisés affectés à l'activité opérationnelle et sur le chiffre d'affaires. En dessous de 80 %, pas d'exonération bien professionnel.
Pluralité de sociétés - règles de rémunération
Activités similaires ou connexes
Rémunération normale appréciée globalement pour l'ensemble des sociétés. Le dirigeant peut ne pas être rémunéré dans l'une d'elles.
Activités indépendantes
Rémunération normale dans chaque société. Tolérance : pas d'obligation si la rémunération est prépondérante par rapport à chacune des autres.
4. Passif déductible
Principe : déductibilité à proportion de la fraction imposable
Les dettes supportées pour l'acquisition, l'amélioration ou la construction d'immeubles imposables à l'IFI sont déductibles à proportion de la fraction de valeur imposable. Plusieurs mesures anti-abus limitent cette déductibilité.
| Type de dette | Déductibilité |
|---|---|
| Prêt bancaire classique pour acquisition | Déductible |
| Prêt in fine | Déductible sur base d'un amortissement linéaire (1/durée par an) |
| Dette > 60 % si acquisition > 5 M€ | Plafonnée - excédent réduit de 50 % |
| Prêt familial (ascendants, descendants, frères/sœurs) | Déductible si conditions normales (convention écrite, respect des échéances) |
| Compte courant d'associé | Non déductible en principe (sauf si constitué avant la création de l'IFI sans objectif fiscal) |
| Prêt entre membres du foyer fiscal | Non déductible |
| Prêt pour vente à soi-même (CGI 973 III 1°) | Présumé fiscal - non déductible |
| Dette pour acquisition de la nue-propriété | Non déductible |